RECLAMACIÓN A UNA PROMOTORA DE VIVIENDAS.- 1ª Parte.

Ley de Ordenación de la Edificiación (L.O.E.). Garantías y daños.

En una serie de artículos, trataré de ciertos aspectos a tener en cuenta a la hora de realizar una reclamación a una promotora de viviendas, por los daños  que puedan existir en la edificación.

En este artículo os doy una pincelada sobre los plazos de garantía y daños cubiertos por la L.O.E., Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/199 de 5 de noviembre); una de las leyes que hay que tener en cuenta a la hora de reclamar y que todos los propietarios de viviendas deberíamos conocer.

¿Porqué digo esto? Porque esta ley, y tal y como se indica en el apartado 1 de su artículo 1º.- Objeto, tiene por objeto regular el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para su desarrollo, el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la protección de los intereses de los usuarios.

Hay que decir que esta ley entró en vigor (según su disposición final 4) a los seis meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (publicación: 6 de noviembre de 1999) o sea, el 6 de mayo de 2000. Así mismo indicar que se empezó a aplicar a las obras de nueva construcción y sobre edificios existentes (artículo 2.- ámbito de aplicación) para cuyos proyectos se solicitó licencia a partir de su entrada en vigor (según la Disposición Transitoria Primera).

Esta información inicial es necesaria para que tengáis en cuenta que para todas aquellas promociones de viviendas cuya licencia de obras se solicitara con anterioridad a la fecha  del 6 de mayo de 2000, no sería de aplicación esta Ley, estando reguladas por el Código Civil.

¿Quién os puede decir la fecha de la solicitud de la licencia de obras del edificio? Podéis consultarlo en el Ayuntamiento de vuestra localidad, bien vosotros mismos bien el administrador de vuestro edificio.

Bueno, era obligado  hacer esta pequeña introducción. Hoy únicamente veremos los plazos de garantías y los daños que se cubren, según la LOE.

Periodos de Garantía y daños cubiertos (arts. 17 y 19)  

Los agentes que intervienen en el proceso de la edificación (Promotor, Constructor, Dirección Facultativa etc..., ya los veremos en un próximo artículo), responderán de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los siguientes plazos de garantía, contados desde la fecha de recepción de la obra.

Antes de enumerar los periodos de garantía, hago un pequeño paréntesis para explicaros lo de la recepción de la obra. 

Cuando se termina una obra o una construcción, se redacta un ACTA DE RECEPCIÓN DE LA OBRA (art. 6); Esta recepción es el acto por el cual el constructor hace entrega de la misma al promotor y es aceptada  por éste. Se consigna en un documento que debe firmarse al menos por el Promotor y el Constructor.

Los plazos de garantía que a continuación se enumeran empiezan a contar a partir del día después de la firma del Acta de recepción de la obra y NO desde el día de la compra (firma de la escritura) de la vivienda. Esto es importante, pues en el momento en el que nos encontramos, podríamos estar comprando una vivienda con algunos  plazos de garantía ya vencidos (sobre todo si es de 2ª transmisión).

Los plazos son los siguientes:

1. Un año para daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
2. Tres años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1 letra C del art. 3.
3. Diez años para daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

En muchos casos, se pueden distinguir a simple vista los daños existentes y el origen de los mismos y clasificarlos dentro de uno de los grupos enumerados. En otras ocasiones es difícil, no apreciar los daños, que son obvios, sino localizar el origen que los produce. Para poder discernir entre estos últimos, es conveniente que lo haga un Técnico cualificado, donde en un informe reflejer tanto los daños existentes como el origen de los mismos, así como las soluciones a tomar y el coste de ellas. Todo ello bien documentado con  pruebas, datos y normativas que así lo acrediten.

Debo de recordaros que la LOE., obliga a los propietarios y usuarios de las edificaciones (art. 16) a conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento por lo que antes de reclamar, habría que ver si se han realizado todas aquellas acciones correspondientes a un buen mantenimiento de nuestra vivienda, de nuestro edificio. Toda la información y documentación relativa a este mantenimiento preceptivo, se recoge en el Libro del Edificio (art. 7) que ya veremos en un artículo posterior.

Supongo que, a la lectura de este artículo, nos  pueden acudir muchas dudas y preguntas, que estaría complacido de conocer y de tratar de responder y comentar con vosotros (dentro de mi saber).

En el próximo artículo veremos la clasificación de los Agentes que participan en el proceso de la edificación, según la LOE, para poder distinguir los mismos, sus obligaciones, actuaciones y responsabilidades de cara a una reclamación.

Hasta el próximo artículo. Saludos.