ESTÁ LLOVIENDO Y TENGO GOTERAS EN CASA.

Bienvenidos de nuevo amigos. El pasado fin de semana, del viernes 18 al domingo 20 de noviembre de 2011 llovió en Valencia (y alrededores), y de qué manera. Es algo habitual en esta estación del año. Por lo general, cuando llueve en Valencia a mucha gente le preocupa una cosa y es la aparición de goteras y/o humedades (en adelante humedades) en sus hogares.

Las humedades pueden ser de varios tipos: Humedades por filtración directa del agua exterior, humedades por condensación de la humedad interior, humedades por capilaridad, etc… En este caso echaremos un vistazo a las humedades por filtración directa del agua exterior.

Las humedades en una vivienda le hacen a uno perder su compostura, pues supone una agresión a lo que representa su hogar, es decir un refugio después de la dura batalla a  la que nos enfrentamos en el día a día. Al volver a casa, después de una dura jornada, uno quiere sentirse protegido, tranquilo junto a los suyos y cuando se encuentra con un hecho como una humedad, hace que uno pueda llegar a perder la calma.

En estos últimos tiempos que han corrido, es algo habitual que en los edificios de nueva construcción, algunas viviendas tengan problemas de este tipo; también ocurre en edificios más antiguos, debido a un mal mantenimiento de aquellos elementos necesarios de ser mantenidos para alargar su vida útil o a un desgaste de los mismos.

Elementos en los que suelen aparecer las humedades.

Las humedades se pueden producir en viviendas y garajes, a través de los diferentes elementos constructivos que los constituyen. En el Código Técnico de la Edificación (CTE, tenéis el link en “enlaces interesantes”  http://www.codigotecnico.org/web/ ), en el libro nº 9, Documento Básico HS Salubridad, en la Exigencia Básica HS1-Protección frente a la humedad, vienen definidos estos elementos, que son: los muros y suelos que están en contacto con el terreno, y los cerramientos que están en contacto con el  aire exterior (fachadas y cubiertas).

También pueden darse por un fallo en el diseño, en la construcción, en los materiales o en el mantenimiento de la instalación de la red de recogida de aguas pluviales (recogida de agua de lluvia). También podrían ser debido a un fallo en red de aguas residuales, pero esta incidencia se produciría en cualquier momento sin necesidad de que lloviera.

En este artículo, dentro de los elementos anteriormente citados (muros, suelos, fachadas, cubiertas e instalaciones) nos vamos a fijar en las cubiertas.

Clasificación de las cubiertas.

Las cubiertas se pueden clasificar en función de diferentes aspectos. Uno de ellos corresponde al tipo de cubierta; pueden ser cubiertas planas (azoteas) o cubiertas inclinadas (tejados). Dentro de las cubiertas planas, se pueden clasificar por su uso en: Transitables, no transitables y ajardinadas. Las cubiertas inclinadas se pueden clasificar  por el material de protección con el que se acaban, como la teja, la pizarra, las placas, etc…

          

Cubierta plana Transitable

Tejado

Cubierta  plana no transitable

Cubierta plana ajardinada

Normalmente, en la zona de Valencia la práctica habitual es realizar cubiertas planas en los edificios de viviendas (aunque también se realizan cubiertas inclinadas, cuando se ha querido tener zonas abuhardilladas), y dentro de éstas, las que son transitables. Esto quiere decir que las cubiertas son accesibles (a los vecinos o comuneros, técnicos mantenimiento, etc…) y transitables (es decir que estén preparadas para poder pisar, caminar y transitar cómodamente por ellas).

Hay que recordar que hoy en día, y cada vez más por necesidad, las azoteas son utilizadas para la colocación de instalaciones, bien comunes o bien particulares (como las unidades exteriores de los equipos de climatización o aire acondicionado, la ya obligada instalación de placas solares para la producción de Agua Caliente Sanitaria (ACS), la colocación de cuartos o armarios de contadores de gas o los ya conocidos RITS de Telecomunicaciones).  Además, las azoteas, son parte imprescindible para la ubicación de zonas de tendederos para el secado de ropa en caso de que, por diseño del edificio, en algunas, en muchas o en todas las viviendas no se hayan previsto estas zonas en su interior o exterior (según artículos 5 y 11 de la orden 7 de diciembre de 2009 de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda de aprobación de las condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de octubre).

Cubierta no transitable con A.A.

Cubierta transitable con A.A.

Cubierta transitable con Placas Solares

RITS

Contadores Gas

Tendedero

Actuación.

Bueno, justificada la existencia de nuestra “azotea” hay que decir que las humedades se suelen dar en las últimas viviendas de los edificios (pueden ser áticos), en las viviendas bajo las terrazas de los áticos (estas terrazas suelen ser cubiertas planas transitables de uso privativo) y en los locales comerciales o plantas bajas, en el caso que las viviendas de planta primera tengan terrazas (cubiertas planas transitables).

Las humedades son una de las patologías más incómodas que sufrimos los propietarios de las viviendas, y en muchas de las ocasiones unas de las más complicadas de reparar, no por la dificultad de la solución (que también), sino por la localización de la entrada de agua que las produce. Es difícil, pues, generalizar una metodología para todos los casos,  aunque hay que tratar de seguir unos pasos para poder llegar a descubrir la filtración.

Humedad techo dormitorio

Ante el primer síntoma de la aparición de humedades es preciso actuar de forma urgente (sería conveniente avisar a un técnico competente en el caso de que afecten a los elementos estructurales como forjados, vigas y pilares).  

Las cubiertas son elementos comunes del edificio por lo tanto hay que comunicarlo al Administrador de la comunidad de propietarios para que ponga en marcha el proceso correspondiente, tendente a la reparación de la incidencia. El Administrador  dará parte al seguro que la comunidad de propietarios debe de tener contratado, para que gestione el envío de los correspondientes profesionales para:

            1º.- Localizar el punto de entrada de la filtración.

            2º.- Realizar la reparación oportuna.

            3º.- Comprobación del correcto funcionamiento de la reparación.

4º.- Subsanación de los desperfectos ocasionados en el interior de la o las viviendas afectadas.

Es recomendable que si el/los propietarios de las viviendas afectadas por la filtración tienen seguro privado, den también parte de la incidencia.

Pasos.

1º.- Para localizar el punto de entrada de agua, se debe de ir descartando zona por zona hasta llegar a la que produce la humedad. Se debe de realizar un análisis de la cubierta y se debe preparar una programación de trabajos. El proceso más habitual es ir desde el punto donde aparece la humedad en la vivienda inferior, hacia las zonas más periféricas de éste, haciéndolo de una forma radial y ordenada. Para ello se realizan pruebas de estanqueidad de la cubierta  en cada una de las  zonas programadas.

Se realizan, por ejemplo, pequeñas balsas de agua (si lo permite el estado  de la cubierta; en su caso se realizan riegos por aspersión), sectorizando la cubierta, formando diques con rasillas recibidas con yeso. Estas balsas se dejan durante un periodo de tiempo anegadas, durante el cual se va observando en la parte inferior afectada de  la vivienda si se va produciendo la humedad. En caso negativo, se pasa a la siguiente zona. Así se van descartando las zonas y posibles causas hasta llegar a localizar el origen de las humedades de las viviendas inferiores.

Prueba estanqueidad

Prueba estanqueidad por aspersion

Prueba  estanqueidad

   

Este proceso, que parece fácil, puede resultar complicado pues, como ya citamos anteriormente, las cubiertas suelen ser utilizadas para la colocación de diferentes tipos de instalaciones. En algún caso es posible que alguna de estas zonas sea de difícil acceso y la prueba sea complicada de realizar, pero hay que intentarlo.

Decir también que en algunas ocasiones, las filtraciones se producen en estas zonas debido a la mala ejecución de los soportes de las distintas instalaciones, que han perforado las protecciones (baldosas, rasillas, etc…) y las láminas impermeables de la cubierta, como por ejemplo los apoyos de máquinas de climatización, la colocación de antenas de TV, etc…

Arranque torreta antena TV.

2º.- Una vez localizado el punto de entrada de agua se debe de proceder a la reparación más oportuna, una vez estudiadas las distintas soluciones posibles. Estas dependen del tipo de cubierta, del elemento estropeado y de la dificultad de la reparación (como por ejemplo el acceso a dicha zona).

Reparación origen filtración.

3º.- Una vez realizada la correspondiente reparación se ha de comprobar el correcto funcionamiento de la misma y  verificar que ya no se produce  la filtración del agua. Si lo hemos conseguido debemos felicitarnos, ya que como indicamos anteriormente, las humedades, en muchas ocasiones, son complicadas de reparar por la dificultad en la localización de la entrada de agua que las produce. 

4º.- Una vez comprobado que la reparación es correcta, habría que entrar a reparar los daños ocasionados en el interior de la vivienda afectada. Si la humedad es de poca importancia probablemente sólo deberemos de actuar en el techo, realizando un saneado del revestimiento existente (enlucido de yeso, enfoscado de cemento, placas de escayola, placas de yeso laminado, etc…) y de la pintura correspondiente.

Si la humedad ha sido más grave es posible que nos haya afectado a las paredes, al suelo (si es de madera ni os cuento) e incluso a la carpintería de madera, por lo que la reparación es más costosa.

Llegados a este punto, es importante hacer hincapié en el MANTENIMIENTO PREVENTIVO que hay que realizar a éstos elementos constructivos que al estar a la intemperie están expuestos a las inclemencias del tiempo (lluvia, viento, sol, heladas, etc…) que van degradando las condiciones iniciales de los mismos. No es muy agradable convivir con la existencia de humedades y/o goteras; Además la reparación de éstas, normalmente produce muchas incomodidades para los que las sufren.

Por ello es conveniente y preceptivo tener una programación de las operaciones de mantenimiento a realizar con una planificación de las inspecciones periódicas a efectuar y con los trabajos o acciones correctoras a ejecutar en el caso de que se detecten defectos en las cubiertas.

¿Qué es  lo que hay que tener en cuenta? Bueno, a modo de resumen os hago un pequeño indice de acciones a realizar.

MANTENIMIENTO

POR LOS USUARIOS

- Se inspeccionará después de un período de fuertes lluvias, nieve o vientos poco frecuentes la aparición de humedades en el interior del edificio o en el exterior para evitar que se obstruya el desagüe. Así mismo, se comprobará la ausencia de roturas o desprendimientos de los elementos de remate de los bordes y encuentros.

- Cada año se realizará un mantenimiento adecuado, visitas periódicas de inspección y mantenimiento de la cubierta al menos una vez, realizando como mínimo las operaciones siguientes:

- Eliminación de cualquier tipo de vegetación y de los materiales acumulados por el viento.

- Retirada periódica de los sedimentos que puedan formarse en la cubierta por retenciones ocasionales de agua.

- Eliminación de la nieve que obstruya los huecos de ventilación de la cubierta.

- Conservación en buen estado de los elementos de albañilería relacionados con el sistema de estanqueidad, tales como aleros, petos, etc...

- Mantenimiento de la protección de la cubierta en las condiciones iniciales.

- En las cubiertas sin protección pesada, comprobación de la fijación de la impermeabilización al soporte y reparación de los defectos observados.

- A continuación, se detallan aquellas operaciones de mantenimiento y conservación específicas para cada uno de los componentes de la cubierta:

- Faldón:

Se reparará en el plazo más breve posible cualquier penetración de agua o deficiencia del solado que se observe.

Cada tres años, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, se realizará una revisión de todos los faldones, reparando todas aquellas anomalías que se observen.

- Junta de dilatación:

Se reparará en el plazo más breve posible cualquier penetración de agua o deficiencia debida a la junta de dilatación.

Cada tres años, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, se realizará una revisión de todas las juntas de dilatación, reparando todas aquellas anomalías que se observen.

- Limatesa:

Cada tres años, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, se realizará una revisión de todas las limatesas, reparando todas aquellas anomalías que se observen.

- Limahoya:

Se reparará en el plazo más breve posible cualquier penetración de agua o deficiencia debida a las limahoyas.

Cada tres años, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, se realizará una revisión de todas las limahoyas, reparando todas aquellas anomalías que se observen.

            - Encuentro con cazoleta:

Se reparará en el plazo más breve posible cualquier penetración de agua debida a deficiencias de la cazoleta.

Cada seis meses se limpiará la rejilla y se comprobará el cierre sifónico.

Cada tres años, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, se revisarán todos los encuentros con cazoletas, reparando los desperfectos que se observen.

- Encuentro de faldón de hormigón aligerado con paramentos:

Se reparará en el plazo más breve posible cualquier penetración de agua debida a la deficiencia en el encuentro.

Cada tres años, o antes si fuera apreciada alguna anomalía, se realizará una revisión de todos los encuentros con paramentos verticales, reparando todas aquellas anomalías que se observen.

- En caso de ser observado alguno de los síntomas señalados anteriormente, se avisará a un técnico competente, que dictaminará las reparaciones que deban efectuarse.

POR EL PROFESIONAL CUALIFICADO

La reparación de la impermeabilización deberá realizarse por personal especializado, que deberá ir provisto de calzado de suela blanda, procurando no utilizar en el mantenimiento materiales que puedan producir corrosiones, tanto en la protección de la impermeabilización como en los elementos de sujeción, soporte, canalones y bajantes.

La circulación de las máquinas estará limitada a lo estrictamente necesario y deberá respetar los límites de carga impuestos por la documentación técnica.

Debo de dar las gracias a los Arquitectos Fco. Javier Díaz Sancho y Alberto Zalve Olmos por el guión del mantenimiento a realizar en las cubiertas.

Espero haberos dado una  pequeña orientación dentro del campo de  este tipo de incidencias, que es muchísimo más profundo, y que os pueda ayudar en un momento determinado.

Así mismo espero vuestros comentarios, rectificaciones y opiniones al respecto, ya que de todo ello aprendemos todos.

Joel Moreno Montoya.

Arquitecto Técnico.